10 Tips zum Immobilienkauf auf Madeira
Die Südwestküste Madeiras hat sich In den letzten Jahren stark entwickelt. Luxusprojekte und gehobene Gastronomie ziehen eine neue Käuferschicht auf die Insel.
Der Immobilienboom anderer europäischer Feriengebiete hat die Insel noch nicht erreicht. Allerdings positioniert sich Madeira immer besser gegen die internationale Konkurrenz. Die Urlauberzahlen steigen. Es kommen weit über eine Millionen Touristen pro Jahr auf die Insel. Fernab von den Konflikten und Problemen in Osteuropa und Nordafrika präsentiert sich Madeira als sichere Destination mit ausgezeichneter touristischer Infrastruktur. Die Bautätigkeit ist in den letzten Jahren mit dem Bedarf an Wohnraum deutlich gestiegen. Beliebt sind vor allem Lagen mit Meerblick oder im Landesinneren in schöner Landschaftslage. Wer nicht gerade Wert auf einen Neubau legt oder nach eigenen Vorstellungen bauen will, sollte sich auf dem Wiederverkaufsmarkt umsehen. Gerade aktuell lässt sich so manches Schnäppchen machen. Mittel- und langfristig werden auf Madeira die Bau- und Wohnungspreise aller Voraussicht nach steigen und damit auch die Wiederverkaufswerte.
Wer darf auf Madeira ein Ferienhaus kaufen?
EU-Bürger dürfen außer in geschützten landwirtschaftlichen Zonen uneingeschränkt Immobilien erwerben. Da der Erwerb aber der Zahlung von Steuern unterliegt, muss dieser beim Finanzamt eingetragen werden – das heißt, der Käufer benötigt eine entsprechende portugiesische Steuernummer. Das für Einwohner von Nicht-EU-Staaten im Jahr 2012 eingeführte sogenannte „Golden Visa“-Programm gilt aktuell für Madeira weiter. Es berechtig unter bestimmten Voraussetzungen zum Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung im EU-Staat Portugal beim Erwerb einer Immobilie im Wert von mindestens 500.000 Euro.
Regionen und Preise
Die mit Abstand beliebteste Region ist die Hauptstadt Funchal. Sie ist das Zentrum der Insel und hat mit Abstand den höchsten Immobilienbestand. Allerdings kosten hier selbst Wohnungen in guten Lagen auch gern mal einige hunderttausend Euro. Besonders beliebt bei Käufern eines Zweitwohnsitzes ist der Vorort São Martinho, da er eine gute touristische Infrastruktur bietet.
Wer etwas naturnaher außerhalb der Hauptstadt leben möchte, wird die kleinen Dörfer entlang der Küstenregionen bevorzugen. Beliebt ist, aufgrund des beständig guten Wetters, die Südwestküste rund um Ribeira Brava, Ponta do Sol, Calheta oder Prazeres. Aber auch die Ostküste hat ihre Reize und einige sehr schöne Immobilien. Für gute Lagen mit einer schönen Aussicht und einem Grundstück, welches eine Privatsphäre bietet, werden Preise zwischen einer halben Million und jenseits der Zwei-Millionen-Grenze gezahlt.
Je weiter man sich von der Küste entfernt, desto günstiger wird naturgemäß das Angebot. Eine Alternative für alle, die nicht so teuer kaufen wollen, sind ältere Immobilien im bergigen Hinterland.
Kaufnebenkosten
Beim Kauf eines Zweitwohnsitzes wird eine Grunderwerbsteuer (IMT) von 0% bis zu 8% auf den Transaktionswert fällig. Beim Kauf von Erstwohnsitzen oder Investitionen durch eine in Portugal ansässige Gesellschaft gelten andere Steuersätze mit zum Teil attraktiven Nachlässen. Grundsätzlich kommen eine Stempelsteuer (IS) von 0,8 % des Transaktionswertes sowie Anwaltskosten (ca. 2 bis 3%) hinzu. Die Maklercourtage trägt in der Regel der Verkäufer.
Laufende Kosten:
Neben den Betriebskosten wie Strom, Heizung, und Wasser muss der Käufer eine jährliche Grundsteuer (IMI) zahlen. Dabei wird die Immobilie anhand verschiedener Faktoren neu berechnet, und von diesem Wert werden dann 0,2 bis 0,5% Steuern erhoben. Der ermittelte Wert liegt meist deutlich unter dem Kaufpreis.
Was Sie beim Kauf einer Immobilie beachten sollten:
Arbeiten Sie nur mit staatlich lizensierten Maklern, die eine sogenannte AMI-Nummer besitzen.
Das Grundbuchamt beim jeweils zuständigen Amtsgericht führt das Grundbuch. Es dokumentiert die Rechtsverhältnisse (Eigentümer, Hypotheken, Belastungen). Erbbaurecht und Wohnungseigentum haben eigene Grundbücher.
Auch eine gültige Bau- und Wohngenehmigung muss vorliegen. Beim Erwerb von Bauland oder dem Umbau einer Immobilie sollte die Zulässigkeit des Bauvorhabens von der zuständigen Gemeinde überprüft werden.
Die Vertragsverhandlungen und die Überprüfung der Dokumente sollte, wenn der Käufer des Portugiesischen nicht mächtig ist, ein Anwalt übernehmen.
Nach Abschluss des Kaufvertrages wird in der Regel der neue Eigentümer umgehend ins Grundbuch eingetragen. Das sollte ebenfalls von einem Anwalt begleitet werden.
Der Verkäufer muss im Grundbuch eingetragen sein. Bemühen Sie in jedem Fall einen auf Immobiliengeschäfte spezialisierten Anwalt, um die Eigentumsverhältnisse rechtssicher zu klären.
Lassen Sie sich die Lastenfreiheit des Objekts durch Grundbuch- und Finanzamtsauszug bestätigen. Diese Dokumente müssen beim Vertragsabschluss vorliegen.
In Portugal sind Vorverträge üblich. Diese sind bereits ohne notarielle Beglaubigung rechtlich bindend, der Inhalt sollte daher möglichst genau festgelegt werden. Auch hier ist dringend die Konsultation eines Rechtsanwaltes angeraten.
Der "endgültige" Kaufvertrag wird von einem Notar beurkundet. Er kann frei gewählt werden. Auch hier sollte ein Rechtsbeistand anwesend sein.
Voraussetzung für den rechtsgültigen Erwerb einer Immobilie ist, auch bei Zweitwohnsitzen, der Besitz einer portugiesischen Steuernummer. Ohne diese kann keine Kaufabwicklung stattfinden. Außerdem wird darüber die jährlich anfallende Grundsteuer (IMI) entrichtet. Auch für Ferienvermietungen, die in Portugal möglich sind, ist die Steuernummer erforderlich.
